'특례보금자리론' 궁금한 사항에 대한 금융위 답변

 

□ `23.1.30.(월)부터 기존의 보금자리론에 일반형 안심전환대출, 적격대출을 통합한 특례보금자리론을 1년간 한시 운영합니다.

 

ㅇ 대상 주택가격이 9억원 이하인 차주가, 소득제한 없이, 최대 5억원까지 LTV·DTI 한도 안에서 이용 가능합니다.(DSR은 미적용)

 

ㅇ 시중 주담대보다 낮은 금리를 1월말부터 적용(주택가격 6억이하&부부합산소득 1억이하: 4.65~4.95%, 주택가격 6억초과 또는 소득 1억초과: 4.75~5.05% / 차주특성별로 최대 90bp 우대차감)하되 시장금리 상황, 주금공 가용재원 등을 감안하여 필요시 조정할 예정입니다.

 

Ⅰ. 특례보금자리론 일반 사항

1. 특례보금자리론은 어떤 정책금융 상품인지?

□ 특례보금자리론은 금리상승기에 서민·주택 실수요층이 이자상승 불안없이 다양한 용도의 저금리 자금을 이용하도록 지원하는 정책금융 상품임

  시중 주택담보대출 금리보다 낮은 고정금리 대출을 장기간 이용가능
   - 시중 변동금리 주택담보대출 대비 평균 약 0.4~0.9%p 낮은 금리*의 대출을 최장 50년간 고정금리로 이용할 수 있음
     * 4대 시중은행 주담대 평균금리 범위(‘22.12.31~’23.1.6): 5.04~5.54% ↔ 특례보금자리론 예상 평균금리(우대형 기준, 대출기본금리-우대금리): 4.65%

  내집마련·기존대출 상환·전세금 반환 등 다양한 용도로 활용가능
   - 특정목적(예:대환대출)으로 활용이 제한되었던 기존 우대상품(안심전환대출)과 달리 자금용도 제한없이 다양한 용도(주택구입·대환·전세금반환)로 활용가능
  → i)서민·실수요층의 내집마련 기회를 제공(주택구입), ii)가계부채의 질적구조 개선(대환대출 : 변동→고정금리), iii)전세세입자의 원활한 이주 지원(전세금반환) 등 다양한 경제적 효과가 기대됨

  사회적 배려가 필요한 계층 등을 보다 두텁게 지원
   -저소득청년 금리우대(0.1%p)를 추가하였으며, 신혼부부, 한부모·장애인 가구 등 사회적 배려가 필요한 계층에 대해 0.2~0.4%p 추가적인 금리우대 제공


2. 주택금융공사에서 운영하는 여타 정책모기지 상품(보금자리론·적격대출 등)은 특례보금자리론 출시 이후에도 계속 지원되는지?

□ 특례보금자리론이 기존 정책모기지(보금자리론·적격대출)의 지원대상(9억원이하 주택 등)을 포괄하여 장기·저금리로 자금을 공급하는 만큼, 특례보금자리론 신청이 개시되는 1.30일 이후에는 기존 보금자리론과 적격대출의 신청·접수는 받지 않음(1년간 한시)


< 정책모기지 비교 >

상품	현행(~‘23.1.29)		개편(‘23.1.30~)
	보금자리론	적격대출	특례보금자리론
주택가격	6억원	9억원	9억원
대출한도	3.6억원	5억원	5억원
소득한도	7천만원	없음	없음
금리	4.75~5.05% +우대금리 적용	5.05~6.391)%	우대형: 4.65~4.95% 일반형: 4.75~5.05% +우대금리 적용

  1) 1.2일 기준 적격대출 금리 상단

3. 특례보금자리론을 1년간 한시적으로 운영하는 이유는?

□ 특례보금자리론은 금리상승기 서민·실수요층의 금리불안 해소 등을 위해 장기간 저금리 등 높은 혜택을 적용하는 우대지원 프로그램인 만큼, 우선 1년간 한시적으로 운영할 예정이며,

 ㅇ 향후 시중금리·자금상황, 가계부채 추이, 서민·실수요층 주거안정 상황 등을 보아가며 운영기간 연장여부 등을 검토해 나갈 계획

4. 특례보금자리론 신청부터 실제 대출실행까지 얼마나 소요되는지?

□ 대출한도 심사 등 필요 절차를 거쳐 대출신청일로부터 30일 이후 대출실행이 가능함 


5. 신청접수 가능일(1.30)부터 1달이내에 자금이 필요*한 경우에는 특례보금자리론을 이용할 수 있는지? 
    * 예) 2월중 주택매매계약의 잔금을 입금해야 하는 차주

□ 대출실행은 신청일부터 30일 이후 가능하므로, 신청접수 가능일(1.30)부터 1달이내 자금이 필요한 경우 특례보금자리론 이용은 어려움

□ 동 기간내 자금이 필요한 이용자는 1.30일 전에 기존 정책모기지(보금자리론·적격대출)를 신청해 지원받을 수 있음


6.하나의 주택을 구입하면서 디딤돌대출과 특례보금자리론을 동시에 이용할 수 있는지?

□ 두 상품의 지원 요건을 모두 충족한 경우 함께 이용 가능
   ※ 디딤돌대출 지원요건 : 주택가격 5억원 이하, 부부합산 연소득 6천만원 이하 등

 ㅇ 상대적으로 대출금리가 낮고 지원한도가 낮은 디딤돌대출부터 그 한도*까지 대출이 이뤄지고,
     * 일반차주 2.5억원, 생애최초주택구입 3억원, 신혼가구 4억원

 ㅇ 디딤돌대출로 한도가 부족한 경우 특례보금자리론을 나머지 필요금액만큼 신청하여 지원받을 수 있음

 

Ⅱ. 자격요건 관련

1. [주택요건] 주택가격(9억원 이하) 판단 기준은?

□ 시세가 있는 아파트는 ➊KB시세 > ➋한국부동산원 시세 > ➌주택공시가격 > ➍감정평가액 순으로 적용

 ㅇ 시세 및 공시가격이 없는 신축 아파트는 ➊분양가액을 적용하되, 분양가액 적용이 적합하지 않은* 경우 ➋감정평가액**을 적용
     * 예) 규제지역이거나 분양계약서(또는 입주자모집공고문) 상 300세대 미만 또는 대출실행일이 (임시)사용승인일로부터 6개월을 초과한 경우
    ** 주금공과 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서만 인정(선순위 디딤돌 대출이 있는 경우 HUG와 협약을 체결한 감정평가자의 감정평가서만 인정)

□ 非아파트(연립주택,다세대주택,단독주택)는 ➊주택공시가격 > ➋감정평가액 순으로 적용하되, 차주가 원할 경우* 감정평가액 적용 가능
     * 주택공시가격으로 대출한도가 부족한 경우


2. [주택요건] 오피스텔, 생활숙박시설 등도 이용이 가능한지?

□ 오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 「주택법」 상 주택이 아닌 준주택은 특례보금자리론 이용 불가


3. [주택요건] 본 건 담보주택 외 분양권·입주권을 가지고 있는 경우에도 이용이 가능한지?
 
□ 분양권·조합원 입주권도 보유주택수에 포함되어 특례보금자리론 이용이 원칙적으로 불가하나, 구입용도에 한하여 2년 이내 처분하는 조건으로 이용 가능

 

4. [주택요건] 대출실행 후 추가로 주택을 구입할 수 있는지?

□ 특례보금자리론 대출실행 이후 추가주택 취득은 금지됨

 ㅇ 추가주택을 취득한 경우 확인일로부터 6개월 이내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 하며, 해당 기한 내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리되고, 3년간 보금자리론 이용 불가


5. [소득요건] 반드시 부부 모두 소득증빙을 해야하는지?

□ 차주 본인의 소득증빙만으로도 대출이용 가능

□ 다만, 배우자 소득을 합산해 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용* 등 혜택을 받고자 하는 차주는 부부 모두 소득증빙이 필요
   * 우대형(1억원)·저소득청년(6천만원)·사회적 배려층(6천만~7천만원) 등 


6. [소득요건] 폐업 또는 실직·휴직중인 경우에도 이용이 가능한지?

□ (폐업 또는 실직) 건강보험료 또는 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정하여 대출 심사 가능(단, 폐업 또는 실직 사실 확인 필요) 

□ (휴직자) 휴직 직전 연간 소득으로 심사

7. [소득요건] 개인회생 또는 신용회복 중인 경우에도 신청이 가능한지?

□ (본인) 개인회생, 파산면책 및 신용회복지원 등 신용정보(한국신용정보원 제공)가 등록되어 있는 경우 신청 불가(단, 해제정보가 있는 경우 신청 가능)

□ (배우자) 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용 등 혜택을 받고자 배우자 소득증빙 필요시 배우자가 신용정보(개인회생, 파산면책, 신용회복지원 등) 등록된 경우 신청 불가


8. [기타] 배우자가 받은 기존대출도 특례보금자리론으로 상환할 수 있는지?

□ 차주와 배우자가 법적인 부부 상태를 유지하고 있다면, 배우자가 받은 기존대출도 특례보금자리론으로 상환 가능


9. [기타] 외국인도 특례보금자리론 이용이 가능한지?

□ 특례보금자리론은 원칙적으로 대한민국 국민만 이용 가능

 ㅇ 국내에 주민등록을 한 재외국민*과 국내거소신고를 한 외국국적동포**의 경우 이용 가능 (배우자의 국적은 무관)
     * 「주민등록법」 제10조의2에 따라 국내에 주민등록을 한 재외국민
    ** 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제7조에 따라 국내거소신고를 한 외국국적동포

 

Ⅲ. 지원내용 관련

1. [우대지원] 생애최초 주택구입자는 어떤 혜택이 있는지?

□ 생애최초로 주택을 구입하는 경우에는, 주택구입을 위해 충분한 자금을 활용할 수 있도록 대출한도 규제(LTV)를 완화*하여 적용
     * LTV: (일반)70% (규제지역)60% → (생애최초구입자)80% (규제지역 무관)


2. [금리] 매월 기본금리 조정 등으로 대출신청시점과 실행시점의 금리가 다를 경우 어떤 금리가 적용되는지?

□ 대출신청시점과 실행시점의 대출 기본금리 중 더 낮은 금리를 적용

□ 우대금리는 대출신청일(단, 주택가격은 대출승인일)을 기준으로 판단 


3. [금리] 대출실행 이후 주택가격이 하락하여 우대금리 요건을 만족하는 경우* 우대금리 적용이 가능한지?
    * 예) 실행시 주택가격 6.5억원 → 이후 6억원 이하로 하락시 

□ 주택가격 적용 판단시점은 대출승인일을 적용

□ 따라서, 대출실행 이후 주택가격이 6억 이하로 하락하여 우대금리 요건에 해당하더라도 우대금리는 적용되지 않음


4. [상환방식] 거치기간 설정 및 만기 일시상환이 가능한지?

□ 특례보금자리론은 거치기간이 없는 분할상환상품으로 거치기간 설정 및 만기 일시상환은 불가

 

5. [상환방식] 체증식 상환방식*을 이용할 수 있는지?
    * 초기에는 낮은 금액을 상환하고, 매월 상환금액이 증가하는 상환방식

□ 만 40세 미만*인 차주는 체증식 상환방식 이용이 가능하나, 50년 만기 대출**시에는 체증식 상환방식을 이용할 수 없음
     * 低연령 차주는 시간이 지나면서 소득이 증가할 가능성 반영해 체증식 상환을 허용
    ** 긴 만기동안 은퇴 등으로 소득이 감소할 가능성을 감안해 체증식 상환을 배제


6. [대환] 정책모기지 상품도 대환이 가능한지?

□ 기존 대출된 보금자리론, 적격대출 등 모든 정책모기지 상품에 대하여  상환용도 특례보금자리론 이용이 가능함


7. [대환] 기존 대출잔액 이상으로 대환금액을 신청할 수 있는지?

□ 상환용도 특례보금자리론은 기존 주택담보대출 잔액이상 대출할 수 없음
     * ➊기존 주담대 잔액 ➋LTV 70%, DTI 60% ➌최대 한도 5억원 중 가장 작은 금액까지 대출가능 


8. [대출] 대환용도로 사용한 경우 중도상환수수료가 부과되는지?

□ 특례보금자리론이 대환용도로 원활히 활용될 수 있도록, 기존 대출 상환에 따른 중도상환수수료는 모두 면제됨(디딤돌 대출 제외)

□ 아울러, 특례보금자리론을 이용하는 도중 시중금리가 하락하여 특례보금자리론을 他대출로 대환하려는 경우에도 중도상환수수료가 면제

 

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